Mittwoch, 04. Juli 2012, 23:17 Uhr
Kuranlage

Auch wenn wir glauben, der Arbeitskreis ist nicht ganz ernst gemeint! *)

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Hier die ersten Vorschläge der MMW zur Rettung der Kuranlage. Diskussionsgrundlage für den Arbeitskreis.

Dangast 1. Diskussionspapier der MMW für den neuen Arbeitskreis Kuranlage Dangast.


Problemfelder
A) Investitionsstau rund 1.2 Millionen Euro (ohne Dangast- Haus – hier rund 60.000,- ), davon über 600.000,- € für das Bäderhaus, das so ohnehin nicht wieder in den Betrieb gehen soll.


B) hohe Bewirtschaftungskosten 300.000,- Euro (die es bei einem Neubau natürlich auch gibt nur, dass das Risiko unberechenbar ist)


C) mangelnde Attraktivität - Leerstände

Lösung:
Der Investitionsstau und die hohen Betriebskosten hängen mit den Verkaufsabsichten der Stadt ursächlich zusammen. Über 15 Jahre haben Verwaltung in Politik aufs falsche Pferd gesetzt und die Anlage nicht modernisiert. Trotzdem konnte das Dangast-Defizit durch Personalentlassung (Bäderabteilung) und Privatisierung (Anwendungsbereich / Sauna) und die Schließung des unrentablen Bewegungsbades um fast 400.000,- Euro reduziert werden.

Diesen Prozess wieder umkehren, bedeutet wieder ins finanzielle Risiko mit Aufgaben gehen, die wir erst schmerzlich abgebaut haben.
Die alte Gebäudetechnik wieder herzustellen - heißt die alten Fehler wiederholen. Wer will schon das Bewegungsbad wieder herstellen? Wer glaubt, dass es sinnvoll ist eine teure und überdimensionierte Heizungsanlage wieder herstellen?

Diese Betriebsteile (Sauna, Anwendungen, Wellness usw. an einem anderen Ort) in neuen Räumen unter Privater (gleiche Pächter wie jetzt) Trägerschaft anzusiedeln bedeutet den Pächtern auch eine wirklich Miete und die realen Betriebskosten aufzubürden.

Wenn sie also bereit sind die realen Kosten langfristig (mindestens fünf Jahresverträge) für ihren Betrieb in ihre Kalkulation aufzunehmen zeugt dies zunächst von unternehmerischen Denken und Risikobereitschaft.

Das sollte die Mindestanforderung an alle zukünftigen Pächter (egal ob im Neubau oder im Altbestand) sein. Das Schlüsselwort ist Verlässlichkeit. Die Stadt kann nicht mehr wie früher Investitionen in Millionenhöhe vorfinanzieren und dann hoffen, dass der Pächter auch weiß was er tut und durchhält. Umgekehrt kann man von einem Pächter oder Käufer auch nur Investitionen erwarten, wenn die Stadt seine Investitionen auch verlässlich schützt.

Die Konsequenz ist - will man den Investitionsstau in der alten Kuranlage aufarbeiten - das zunächst ein Grundsatzbeschluss erfolgen muss die entsprechenden Gebäudeteile langfristig (10 Jahre) zu verpachten oder ggf. zu verkaufen. Jedes weiter Jahr was wir mit unausgereiften Konzepten und langwierigen Ausschreibungen vertrödeln vergrößert den Investitionsstau, verhindert zusätzliche Einnahmen und bedeutet, dass wir unrentable Bewirtschaftungskosten von geschätzten 200.000,- € pro Jahr in die Luft blasen.

Der Paradigmenwechsel per Grundsatzbeschluss eröffnet den Pächtern und Investoren eine Perspektive, nötige Reparaturen und den Einbau neuer Technik in ihre Kalkulation einzubinden und durchführen zu lassen.

Aus der Aufstellung der Verwaltung ergibt sich ein Investitionsvolumen von rund 1.2 Millionen, das auf den ersten Blick resignieren lässt. Aber wie oben schon angedeutet wer will denn eigentlich den alten Zustand wieder herstellen?

Nimmt man nun z.B. die Anwendungsbereich mit Sauna.
Derzeit werden im Wesentlichen nicht einmal die Betriebskosten erstattet - viel Energie geht durch die Keller, und das stillgelegte Bewegungsbad verloren und muss von der Stadt bezahlt werden.

Bei einer Verlässlichkeit könnte der Pächter in eine separate Heizungs- und Belüftungsanlage usw. investieren um dadurch seine Betriebskosten (minimal 20 - 30 %) drastisch senken. Eine minimale Pacht von 1.000,- Euro pro Monat für die ersten zehn Jahre ließe darüber hinaus genügend Luft für weitere Investitionen.

Ersparnis für die Verwaltung: Betriebs- und Investitionskosten, Ertrag 12.000,- pro Jahr

Gastronomie „Bistro am Deich“ - hier gibt das Gleiche. Lange Pachtzeit, private Investitionen in Gebäudetechnik und geringe Pacht von 1.000,- Euro auf zehn Jahre (Hier hat es 2004 schon mal einen Interessenten gegeben, der bereit war 100.000,- € privat als Pächter zu investieren).

(Das obere Stockwerk ist ohne Außentreppe nicht nutzbar und deshalb nicht Bestandteil des Pachtvertrages - kann aber vom Pächter für 10 Jahre pachtfrei genutzt werden, wenn dieser das Geschoss an seine Heizungsanlage anschließt und eine entsprechende Feuertreppe installiert.- Siehe nächsten Punkt unten)

Ersparnis für die Verwaltung: Betriebs- und Investitionskosten, Ertrag 12.000,- pro Jahr


Das Stockwerk mit Meerblick kann aber auch unter den Bedingungen (separate Heizung, Erschließung durch eine Außentreppe) von einen anderen Pächter als Atelier- oder Ferienwohnung für 10 Jahre mietfrei genutzt werden.
Der Mieter schließt einen EWE-plus-Vertrag, so dass die Investition in der Heizung über 10 Jahre per Leasingvertrag unter hundert Euro pro Monat liegen, er aber keine Wartungskosten und einen geringen Energieverbrauch dagegen rechnen kann. Die übrigen Investitionen (Treppenanlage) werden auf 10 Jahre auf die fiktive Miete angerechnet.

Ersparnis für die Verwaltung: Betriebs- und Investitionskosten, nach 10 Jahren Ertrag 8.000,- pro Jahr.


Die separate Gebäudetechnik ermöglicht auch eine unabhängige Bewertung und Verwertung des Kursaal (kein Bestandteil des Pachtvertrages). Hier liegt neben den Heizungsanlage auch die Gebäudeisolierung im Argen. Selbstverständlich könnte der Saal auch vom Gastronomen übernommen und auf eigene Kosten (gleiche Bedingungen wie beim Obergeschoss) ertüchtigt werden.

Ersparnis für die Verwaltung: Betriebs- und Investitionskosten, Ertrag (idealer Wert durch eine kostenfreie Nutzung an 20 Tagen durch die Kurverwaltung).


... der Saal und die angrenzenden Räume bieten sich jedoch auch für den Betrieb eines wetterunabhängigen, privat betrieben Spielhauses unter den gleichen Investitionsbedingungen an.

Ersparnis für die Verwaltung: Betriebs- und Investitionskosten, Vorteil ist die Attraktivierung des Eigenbetriebes und Synergien mit der Gastronomie.

Wir gehen aber davon aus, dass dieser Teil zunächst nur als experimentelle Spielwiese für Angebote der Kurverwaltung dienen wird.

Das kleine Friseurladen im Foyer stellt schon eine Zielführende Nutzungsrichtlinie für die übrigen keinen und ungenutzten Räume - wie z.B. Die Trinkkurhalle - dar.
Hier können keine großen Mieten erwirtschaftet werden, doch kleine Dienstleister erhöhen die Attraktivität des Zentrums. Wenn es keine Reglung mit den übrigen Pächtern gibt, können diese kleinen Räume auch durch kostengünstige Termen autark betrieben werden.

Ersparnis für die Verwaltung: Betriebs- und Investitionskosten, Ertrag 2 x 2.000,- pro Jahr.


Die neuen Betriebsleiterwohnungen über der leerstehenden aber neuen Massageräumen sind schon separat betrieben und nach unserer jahrelangen Kritik auch vermietet.
Ziel-Ertrag 12.000,- pro Jahr

Eine ähnliche Wohnnutzung würden wir uns langfristig auch für die beiden Obergeschosseüber dem Anwendungsbereich wünschen. Hier war früher auch schon mal die alte Betriebsleiterwohnungen (Hier gebe ich in der Anlage das Schreiben eines ersten Interessenten zur Kenntnis). Auch hier könnten die nötigen Investitionen durch den Mieter getragen werden, wenn man im Gegenzug fünf Jahre Mietfreiheit anbietet. Der Mieter schließt einen EWE plus Vertrag, so dass die Investition in die Heizung über 10 Jahre per Leasingvertrag unter hundert Euro pro Monat liegen, er aber keine Wartungskosten und einen geringen Energieverbrauch dagegen rechnen kann. Die übrigen Investitionen (Ausbau/Isolierung) werden auf 5 Jahre auf die fiktive Miete angerechnet.

Ersparnis für die Verwaltung: Betriebs- und Investitionskosten, nach 5 Jahren - Ertrag 24.000,- pro Jahr


Die modernsten Räume finden wir in der ehemaligen Massage-Abteilung, Hier dürften die Investitionen am geringsten sein und sollten in Richtung ergänzende Dienstleistungen Pediküre, Shops usw. entwickelt werden. Eine separate Heizung scheint aber auch hier unabdingbar. Für diese Investition scheint aber eine dreijährige, kostenlose Nutzung ausreichend.

Ersparnis für die Verwaltung: Betriebs- und Investitionskosten, nach 3 Jahren - Ertrag 12.000,- pro Jahr


Altes Bewegungsbad kann ggf. in ähnlicher Weise ungenutzt werden. Ob das Bad abgerissen werden muss oder ggf. nur mit einer Holzdecke abgedeckt werden kann müsste genauer kalkuliert und geprüft werden.

Ersparnis Abkoppelung vom Anwendungsbereich spart Energiekosten – Erlöse nur Nutzung

 
Weiterbetrieb des Dangast-Hauses und der Kernkurverwaltung. Investionen im energetischen Bereich werden mittelfristig durch zusätzliche Einnahmen ermöglicht. Entwicklung von zusätzlichen Seminar-Angeboten könnte die Wirtschaftlichkeit der Räume leicht verbessern.

Ergebnis: Reduzierung der Betriebskosten auf das Niveau das wirklich dem Kurbetrieb dient. Zielgröße maximal 100.000,- €


Die separate Gebäudetechnik der einzelnen wirtschaftlichen Einheiten ermöglicht eine flexible Vermarktung. Die Einnahmeerwartungen sind hier natürlich nur konzeptionell und von daher in Bezug auf die Mieteinnahmen an der untersten Grenze angesiedelt. Während die angenommene pauschale Mietfreistellung im Konkreten den nötigen Investitionserfordernissen im jeweiligen Gebäudeteil angepasst werden muss.

Doch nach den pauschalen Ansätzen ergeben sich folgende Einnahmeerwartungen in der vorgegebenen zeitlichen Abfolge:


1. Jahr 38.000,- Euro (2 Wohnungen, eine Friseurladen, Sauna/Anwendungsbereich und Gastronomie - plus zusätzlich ggf. Einnahmen aus Badearztpraxen ?)
3. Jahr 14.000,- Euro (zusätzliche Mieteinnahmen aus der ehemaligen Massageabteilung und der Trinkkurhalle )
5. Jahr 24.000,- Euro (zusätzliche Mieteinnahmen aus den Wohnungen über der Anwendungsbereich)
10. Jahr 8.000,- Euro (zusätzliche Mieteinnahmen aus der Wohnung über der Gastronomie)
___________________

84.000,- € Gesamteinnahmen

 


Zusätzliche Einnahmen könnten sich langfristig aus der Vermietung des Kursaales und des alten Bewegungsbades ergeben. Die Bewirtschaftungskosten für die gesamte Anlage von derzeit 300.000 Euro könnten im gleichen Zeitraum (je nach Vermietungsgrad) auf unter 100.000,- Euro für die Kernaufgaben der Kurverwaltung im Dangast-Haus gebracht werden, da die Energiekosten der übrigen Bereiche nun von den jeweiligen Mietern direkt bezahlt oder die ungenutzten Räume abgeschaltet (Sparflamme) werden. Hieraus ergibt sich eine Ersparnis rund 2000.000,- €. D.h. der Finanzierung der Zinslast von rund 100.000,- € pro Jahr (Stand Konzept Kurverwaltung heute: aus den Abschreibungen von 1.6 Millionen) stehen in Zukunft mindestens 84.000,- € reale Einnahmen und eine Entlastung bei den Betriebskosten von rund 200.000,- € entgegen.


Da die Gebäudetechnik der übrigen Gebäudeteile abgekoppelt sind, kann im ungenutzten Kursaal während der Saison - ohne große Kosten - von der Kurverwaltung eine Schlechtwetter-Angebotspalette (Spielstrand unter Dach / anstatt das Dach zum Strand zu bringen) experimentell (ohne gleich wieder größere Investitionen in den Sand zu setzen) entwickelt werden. Denkbar wären auch Ansätze wie Bedarfskino (hier gibt es durchaus Interessenten – vielleicht mal mit Manfred Pfeifer Kontakt aufnehmen), Kunstsymposium (Kooperation mit dem Radziwill-Haus), gewerbliche Trödelmärkte, Kunsthandwerkermärkte und viele Dinge mehr. Natürlich ist auch die Verlagerung des Nationalparkhauses hier wieder aktuell und würde zusätzliche Synergien bringen, wenn die Träger überhaupt eine Verlagerung wünschen.

Die niedrig angesetzten Mieteinnahmen setzen Anreize für eine mittelständische, private Geschäftsentfaltung und erhöhen somit die Attraktivität der Kuranlage als touristisches Zentrum.

Idealerweise könnten auch die einzelnen Betriebseinheiten vertikal zusammen gefasst werden:

Gastronomie mit Betriebswohnung,

Dienstleister mit zwei neuen Betriebswohnungen (neuer Massagebereich)

Sauna und Anwendungsbereich mit große Betriebswohnung (alte Werksleiterwohnung und Sauna)

Shop mit großer Betriebswohnung (altes Bewegungsbad mit alten Lesesaal)



Diese Zusammenfassung könnte grundsätzlich bei Bedarf auch die Option zu einem Verkauf der Einheiten anstatt Miete ermöglichen. In der größten Not könnten die vier großzügig geschnittenen Wohneinheiten in den Obergeschossen als Atelierwohnungen in Vorzugslage auch als betriebseigene Fremdenverkehrswohnungen in eigener Regie hergerichtet und am Markt platziert werden ( Ertrag bei Vermietung - vier Wohnungen x 180 Tage x 100,- Euro x 10 Jahre = 720.000,- Euro – vermutlich könnte auch bei der Lage der dreifache Betrag erwirtschaftet werden, um die nötigen Investitionen gegen zu finanzieren).

Zusätzlich Angebote könnten auch den Bedarf an zusätzlichen Parkraum auslösen. Hier könnte langfristig auch die Bewirtschaftung einer Teilfläche der ehemaligen Tennisanlage angedacht werden, um so die Kuranlage wirklich ins Zentrum des Besucherstromes zum Strand zu Rücken und weitere Einnahmen zu generieren.


Fakt ist, dass bei dieser Planung zunächst keine grünen Flächen (Vermögen des Eigenbetriebs) verkauft werden müssen, um die Attraktivität zu erhöhen und gleichzeitig das Defizit merklich zu reduzieren. Es brauchen auch keine Ersatzbauten in den Überschwemmungsbereich gebaut werden, die ein Verkehrsproblem schaffen und bei denen die Rentabilität der Investitionen nicht nachgewiesen werden kann (Abschreibungen, Bewirtschaftungskosten versus Mieteinnahmen und zusätzlichen Eintrittsgelder).

Während die Kostenreduzierung und die zukünftigen Mehreinnahmen des vorgestellten Diskussionspapieres zunächst für die nötige Deicherhöhung genutzt werden sollten. Hier schlagen wir eine alternative Lösung im Alleingang vor, um auch zeitnah zu einer wirklichen Lösung, die auch in die Landschaft passt, zu kommen. Die Verlegung der Deichlinie ruiniert nachhaltig das Alleinstellungsmerkmal von Dangast, dass nicht wirklich werbewirksam genutzt wird. Wir sind neben Cuxhaven der einzige Küstenabschnitt, wo man ohne den Deich zu überqueren an den Strand kommt. Mehrere Millionen in eine echte Deichlinie zu versenken, die eigentlich nur eine Fehlinvestition, die schon zur Hälfte abgeschrieben ist zu schützen, scheint nicht wirklich zielführend. Mehr Sicherheit ja, aber nur mittels einer abgespeckten Variante, die den Sommerdeich nicht zu einem Bollwerk aus Stahl und Beton von über 10 Metern Höhe macht, sondern in einem angemessenen wirtschaftlichen Verhältnis zu den zu schützenden Altbestand und in einem optischen Gleichgewicht. Eine Erhöhung um einen halben Meter scheint uns angemessen, um das Risiko einer Überschwemmung zu minimieren. Vermutlich können wir in diesem Fall auch noch zusätzliche Fördermittel für diese kostengünstigere Variante (geschätzt ca. 300.000,- €) einwerben, wenn es gelingt diese Maßnahme zu einer wirklichen Strandpromenade zu entwickeln.


Die MMW hat vor Jahren einen Alternativantrag zum Naturerbeportal „Wattenmeer“ eingereicht. Das Portal, wenn es dann gewollt und Förderungswürdig ist, gehört an das Tor zum Naturschutzgebiet beim städtischen Campingplatz. Dort ist der Ausgangspunkt für Wattwanderungen und der Eingang zur erlebbaren Salzwiese.

Auf dem städtischen Campingplatz (Tor zur Salzwiese und Wattenmeer) ließe sich der Förderungsgedanke Weltnaturerbe "Niedersächsische Wattenmeer" in hervorragender Weise konzeptionell darstellen und durch eine Investition plus 90%ige Förderung die Wirtschaftlichkeit des Eigenbetriebe – insbesondere des Strandes und der Campinganlage - nachhaltig verbessern.

Hierzu könnte die von uns vorgeschlagene, sturmflutsichere Kassenanlage mit gastronomischen Bereich und Duschen als Infogebäude "Wattenmeer" erweitert und so überfällige Investitionen in diesem Bereich kostengünstig realisiert werden.

Vorteile:

- Entzerrung des Verkehrs durch neue attraktiven Ausflugspunkt – Strandparkplatz

- Verringerung der Bauunterhaltung durch Neuinvestition von sturmflutsicheren Sanitärräume

- Verbesserte Einnahmemöglichkeiten (Gastronomie als Ausflugslokal, Strand- und Campingplatzbewirtung)

- Bessere Privatisierungsmöglichkeiten durch eine moderne Gastronomie (Synergie: Kasse/Gastronomie) usw.

Das soll es erst einmal sein. Die kleinen Verbesserungsvorschläge der vergangenen  Jahre kann man ja auch auf unserer Internetseite www.menschenmüll.de nachlesen.

Mit freundlichen Grüßen

Iko Chmielewski
*  ..... aber da wir gluben, dass der derzeit gültige Grundsatzbeschluss ohnehin nach 2 bis 4 Jahren im Sande verläuft. Da kann es auch nicht schaden mit den Unbelehrbaren zu diskutieren. Wir geben die Hoffnung nicht auf, dass das nunmehr dritte Ausschreibungs- und Abrissverfahren, dann auch das letzte sein wird.

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